房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建好一栋商厦，租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。双方签了正式租赁合同，还办了公证。宇航公司支付了部分租金，商厦也开了业。

但问题来了：商厦开业时消防、水电等设施没达标，消防部门检查后认定存在重大火险隐患，要求停业整改，还罚了双方的钱。商厦停业后，宇航公司不再付租金，供销公司就把宇航公司告上法庭，要求继续付租金。

争议焦点

宇航公司认为：商厦存在严重消防隐患，无法正常经营，是供销公司没有履行提供合格房屋的义务，所以自己有权拒付租金，甚至要求赔偿损失。

供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，租金就应该按合同约定支付，不能因为消防问题就不给钱。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同有效，但商厦在违法状态下经营期间，宇航公司不能正常使用房屋，供销公司也有责任。法院没有完全支持供销公司按合同标准收租金的主张，而是结合实际情况，酌情确定了该期间的租金标准，同时驳回了宇航公司要求赔偿的反诉请求。

律师分析

第一，合同有效不等于履行无瑕疵。本案中租赁合同经过公证，合法有效，但房屋存在消防隐患，导致无法正常使用，这是履行中的瑕疵，承租人有权主张减少租金或暂缓支付。

第二，行使抗辩权要适度。宇航公司虽然可以因房屋问题拒付部分租金，但不能完全不付，更不能以此为由要求对方赔偿全部损失。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素来平衡利益。

第三，违法履行期间的租金标准不是死的。如果房屋处于违法使用状态，法院不会机械地按合同约定计算租金，而是会参考房屋的实际使用价值、双方过错程度等因素，酌情确定一个合理的金额。

王德林律师提示：

租赁房屋前一定要核实房屋是否通过消防验收、具备合法经营条件。如果发现房屋存在问题，应及时书面通知出租方，保留证据，避免后续扯皮。在文山地区，很多商铺租赁纠纷都出在消防验收这个环节上，建议租户在签合同前主动要求查看消防验收合格证明。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市