购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款数千万元，中振公司以所购房屋的权益作为抵押，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，中振公司也向泰合公司付清了购房款。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息未能按期归还。宝丰支行多次催讨无果，向法院起诉，要求解除贷款合同，并以房屋权益偿还欠款。值得注意的是，该按揭合同签订后并未办理抵押登记手续。

争议焦点

中振公司主张，该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，且其已将房屋另行抵押给广州国投并办理了登记，因此按揭合同无效。宝丰支行则认为合同合法有效，中振公司应继续还款，否则应拍卖抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决维持了一审大部分内容：解除双方签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》；中振公司归还宝丰支行剩余贷款本金及利息；若中振公司到期不能还款，可将抵押物拍卖，宝丰支行享有第一受偿权。法院同时撤销了涉及担保人责任的部分判决。

律师分析

第一，按揭合同不同于一般的财产抵押合同。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，武汉市的地方规章不能作为认定合同无效的依据。按揭是购房人以所购房屋权益向银行担保贷款，其法律性质与普通抵押有所不同，不能简单套用抵押登记的规定。

第二，中振公司将争议房屋另行抵押给广州国投，发生在本案按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，抵押登记本身也存在瑕疵。因此，后设立的抵押不能否定在先按揭合同的效力。

第三，本案提醒购房人和银行，签订按揭合同后应尽快办理抵押登记手续。虽然未登记不一定导致合同无效，但登记后银行才能获得优先受偿的物权保障，避免后续出现权利冲突。在文山地区，办理商品房抵押登记可到当地不动产登记中心咨询具体流程。

王德林律师提示：

购房按揭务必及时办理抵押登记，否则可能影响银行优先受偿权。如遇按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因逾期还款导致房屋被拍卖。文山地区的购房者若遇到类似问题，可携带合同和还款记录到律师事务所面谈。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市