房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，在主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司经营，租期多年，并约定了租金支付方式和金额。双方还签订了补充协议，约定由供销公司负责解决供电、消防等配套设施。

大楼封顶后，宇航公司进行了装修并开业经营。但因供销公司未能完成供电增容和消防系统，导致商厦存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。双方就租金支付和合同履行产生争议，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未按约定完成供电和消防设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求供销公司赔偿损失。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用房屋并开业，应当按约定支付租金，拒不支付构成违约。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同合法有效，但在合同履行过程中，因供销公司未能完成消防和供电设施，导致商厦处于违法经营状态。法院判决宇航公司应支付租金，但考虑到房屋存在严重安全隐患、无法正常使用，租金标准应适当降低，不能按合同约定的全额计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能随意行使。即使对方存在违约行为，也不能完全拒绝履行自己的义务，而应当根据具体情况主张减免。本案中宇航公司已经实际使用房屋，就不能完全不付租金。

第二，违法状态下的租金标准可以调整。房屋存在重大安全隐患、被责令停业，说明房屋不具备正常使用条件，此时继续按原合同约定支付全额租金显然不公平，法院可以酌情降低租金标准。

第三，租赁双方都应当严格履行合同义务。供电、消防等配套设施是房屋出租方的基本义务，如果无法完成，不仅影响租金收取，还要承担相应的违约责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定配套设施的责任方和完成期限，特别是消防、供电等影响正常经营的设施。如果对方未按约定完成，应及时书面催告并保留证据，必要时可向法院主张减免租金。在文山地区，类似商业租赁纠纷中，很多当事人因忽视消防验收问题导致损失扩大，建议在开业前务必完成消防验收。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市