购房按揭合同未办登记是否有效

购房按揭合同未办登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司购买商品房时，与银行签订了按揭贷款合同，约定以房产权益抵押给银行。合同签订后，银行发放了贷款，公司也支付了部分本息。但公司后来未按时还款，银行起诉要求解除合同、收回贷款。

这家公司主张，按揭合同没有到房管部门办理抵押登记，根据当地政府规章，抵押无效。另外，公司还称，早在银行之前，已将同一房产抵押给另一家信托公司，并办理了登记。

争议焦点

公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规定，应当认定为无效。银行则认为，按揭不同于一般抵押，国家法律并未规定必须登记才能生效，合同是双方自愿签订，合法有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭贷款合同有效。法院认为，楼宇按揭与普通抵押不同，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。公司之后将房产抵押给第三人的行为，发生在本案按揭合同之后，不影响本案合同效力。判决解除合同，公司一次性归还贷款本息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。

律师分析

第一，按揭合同效力的认定。我国法律对按揭没有专门规定，但按揭属于当事人真实意思表示，内容不违法，就应认定为有效。地方政府规章不能作为认定合同无效的依据，除非违反国家法律、行政法规的强制性规定。

第二，抵押登记的作用。抵押登记主要是对抗第三人的效力，不登记不影响合同在当事人之间的约束力。本案中，虽然未办理登记，但银行仍有权要求公司履行还款义务，并对抵押物主张优先受偿权。

第三，多重抵押的处理。如果同一房产先后被抵押给多个债权人，先登记的抵押权优先受偿。本案后设立的抵押因房屋未竣工、合同未实际履行，登记无效，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，最好及时办理抵押登记，以保护银行和自身权益。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院。在文山地区，涉及按揭纠纷的当事人可以咨询专业律师，了解合同效力及风险应对方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市