房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。双方还约定了定金支付、装修责任、开业时间等事项。

然而，商厦在消防未经验收、用电增容未完成的情况下，宇航公司强行开业。不久后消防部门检查发现严重火险隐患，责令停业整改。此后双方因租金支付问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司未按约定支付租金，应承担违约责任并支付欠付租金。宇航公司则认为，郊区供销公司未能完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金。

法院判决

法院认定，双方租赁合同有效，但合同履行过程中因消防未验收、用电未达标等原因，商厦处于违法经营状态。法院认为，在违法履行期间，不能按原合同约定的高额租金标准计算，而应参照当地同类房屋的市场租金标准合理确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。 一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但前提是对方的违约行为足以影响合同目的实现。本案中消防、用电问题直接影响商厦能否合法开业，属于根本性违约。

第二，违法履行期间租金标准不能按原约定。 房屋租赁合同在违法状态下履行，比如消防未验收就营业，此时承租人实际无法正常使用房屋，法院会根据公平原则，参照市场租金水平调整租金标准，而不是机械地按合同约定计算。

第三，双方都有过错，各自承担相应责任。 出租人未完成配套设施，承租人在明知不具备开业条件的情况下强行开业，双方对停业损失都有责任。法院会综合考虑过错程度，合理划分责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，务必核实房屋是否具备合法经营条件，包括消防验收、水电容量等。在文山地区，不少商铺租赁纠纷就出在消防未验收就开业的问题上。如果发现对方违约，建议及时书面催告并保留证据，不要擅自停付租金或强行经营，以免承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市