土地转让合同无效后如何维权

土地转让合同无效后如何维权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司从中国银行遂溪支行下属的中银公司购买了一块位于广西北海市的土地，面积约75亩，总价款约750万元。双方签订了土地转让协议，湛江公司支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。

后来，湛江公司又将这块土地转卖给另一家公司。但这家公司起诉要求确认合同无效，法院最终判决转让合同无效，湛江公司需要返还已收到的转让款。这时，湛江公司才回过头来，要求中银公司返还当初支付的土地转让款。

争议焦点

湛江公司认为，中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地也未办理出让手续，合同应属无效，中银公司应返还全部款项。中银公司则认为，双方已经"款、地两清"，合同已履行完毕，且湛江公司起诉时已超过法律规定的诉讼时效，法院不应支持其请求。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，确认双方签订的《土地转让协议》无效，遂溪中行（中银公司的开办单位）应返还湛江公司已支付的土地转让款750万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江公司出具收据后到起诉时并未超过两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地转让合同的有效性取决于转让方是否取得土地使用权并办理了出让手续。如果转让方没有这些条件，即使双方已经履行完毕，合同也可能被认定为无效。本案中，中银公司转让的土地是划拨用地，未缴纳出让金，也未办理出让手续，因此合同无效。

第二，诉讼时效的起算点很重要。湛江公司出具收据时，双方只是确认了款项和土地的交接，并不意味着湛江公司放弃了权利。后来湛江公司在另案中主张权利时，才真正意识到自己的损失，诉讼时效应当从那时起算。

第三，公司注销后，其债权债务由开办单位承担。本案中，中银公司注销后，遂溪中行作为开办单位，依法承担了返还土地转让款的责任。

王德林律师提示：

在文山地区，土地转让合同纠纷时有发生。如果您遇到类似情况，建议在签订土地转让合同前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证，是否已缴纳土地出让金。如果合同被确认无效，要及时主张权利，避免错过诉讼时效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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