未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定由天光公司购买深圳某楼盘的部分房产。合同签订时，开发商尚未取得商品房预售许可证。后因房价上涨，开发商反悔，主张合同无效，拒绝交房。天光公司则坚持要求继续履行合同，双方因此发生纠纷，案件一直打到最高人民法院。

这起纠纷发生在《合同法》实施之前，当时关于未取得预售许可证签订的售房合同是否有效，法律没有明确规定，各地法院的裁判标准也不统一。

争议焦点

开发商认为，根据当时的《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，预售商品房必须取得预售许可证，否则合同违反强制性规定，应当认定无效。购房人则认为，法律并未明确将未取得许可证的售房合同直接规定为无效，双方自愿签订的合同应当有效，开发商不能因房价上涨而单方毁约。

法院判决

最高人民法院二审认为，在《合同法》实施前，对于未取得商品房预售许可证签订的售房合同，不应一概认定为无效。如果合同系双方真实意思表示，且不损害国家、集体或第三人利益，应当尊重当事人的意思自治，认定合同有效。最终判决开发商继续履行合同，向购房人交付房屋。

律师分析

第一，商品房预售许可证是行政管理手段，不是合同效力的绝对条件。在司法实践中，法院更注重保护交易安全和诚信原则，不会轻易否定合同效力。尤其是在房价大幅波动时，开发商以未取得许可证为由毁约，往往得不到法院支持。

第二，法律适用有时间节点。本案发生在《合同法》实施前，当时法律对合同无效的认定较为严格。2000年《合同法》实施后，以及后来《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台，明确规定起诉前取得预售许可证的，合同有效。这一规则至今适用。

第三，对购房人的风险提示。虽然法院倾向于保护购房人，但购买无预售许可证的房产仍然存在较大风险，比如项目可能因违规被叫停、无法办理产权证等。建议购房人在签约前务必核实开发商的预售许可证情况。

王德林律师提示：

购房前一定要查验开发商的"五证"，特别是商品房预售许可证。如果遇到开发商以未取得许可证为由拒绝交房或要求加价，可以依法主张合同有效并要求继续履行。我在文山地区处理过多起类似纠纷，提醒购房人注意保存好合同、付款凭证等关键证据，必要时及时委托律师介入。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市