房屋租赁合同履行中抗辩权与租金如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付定金和租金，供销公司负责外部装修和电力等配套设施。双方还约定，商厦开业后租金按年递增。

商厦建成后，宇航公司进行了装修并开业经营。但开业后，消防部门检查发现商厦未经消防验收，存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业。宇航公司认为供销公司未按约定完成电力增容和消防设施，导致无法正常经营，因此拒绝支付后续租金。供销公司则起诉要求宇航公司支付欠付租金及违约金。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成电力增容和消防设施，导致商厦被消防部门责令停业，属于违约在先，自己有权拒绝支付租金。

供销公司主张：宇航公司已经实际开业经营，应当按约支付租金。消防问题属于宇航公司装修和经营中的责任，与己方无关。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应当支付欠付租金，但考虑到供销公司也存在未完成消防和电力配套的违约行为，酌情对租金标准进行了调整，未支持供销公司主张的全部违约金。

核心理由：合同履行中，双方均有违约行为。宇航公司实际使用了房屋并开业，不能以对方违约为由完全拒绝支付租金。但供销公司未履行配套设施义务，影响了房屋的正常使用，故租金标准应适当降低。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能滥用。即使对方违约，如果自己已经实际使用房屋并从中获益，就不能完全拒绝支付租金，否则可能构成新的违约。

第二，房屋租赁合同履行中，配套设施和消防验收是出租人的基本义务。如果出租人未完成这些义务导致房屋不能正常使用，承租人可以要求减少租金或赔偿损失。

第三，双方都有违约行为时，法院会根据各自过错程度和实际损失情况，公平调整租金和违约金，而不是简单支持某一方的主张。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，应明确约定出租人负责的配套设施范围和完成时间。如果对方未履行，应及时书面催告并保留证据。在文山地区，租赁纠纷常见于商铺和厂房，建议在合同中明确消防验收责任方，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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