买房没办抵押登记，按揭合同还有效吗

买房没办抵押登记，按揭合同还有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定通过银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款，中振公司以所购房屋权益作为抵押担保。

合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息。但后来中振公司未能按期还款，宝丰支行多次催收未果，于是起诉到法院，要求解除贷款合同，并以中振公司名下的房屋权益来清偿欠款。

争议焦点

中振公司认为，这份按揭贷款合同没有按照武汉市的地方规定办理抵押登记，应当认定为无效。而且，中振公司后来又将同一套房屋抵押给了另一家银行（广州国投）并办理了登记，所以宝丰支行不应享有优先受偿权。

宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订的，内容合法，且已经实际履行，不应因为缺少抵押登记就认定无效。至于中振公司后来的抵押行为，发生在按揭合同之后，不影响按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于解除贷款合同、中振公司一次性归还欠款及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行的判决。同时，撤销一审中涉及担保人责任的判项。

法院核心理由是：按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司后来的抵押行为是在按揭合同之后设立的，且该抵押所依据的合同并未实际履行，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与抵押登记是两个不同的问题。按揭合同是否有效，主要看合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定，以及双方是否真实自愿。即使没有办理抵押登记，合同本身仍然有效，只是抵押权可能无法对抗善意第三人。

第二，地方性规定不能作为认定合同无效的直接依据。武汉市的规定要求抵押登记，但当时国家层面的法律并未规定未经登记就无效。法院在审理时，会优先适用国家法律法规，地方规定只能作为参考。

第三，购房人要注意，按揭贷款合同一旦签订，就负有按时还款的义务。如果断供，银行有权解除合同并要求一次性还清全部欠款，甚至申请拍卖房屋。即便房屋后来被抵押给了其他人，最初的按揭银行仍享有优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，务必及时配合银行完成抵押登记手续，避免因登记问题引发纠纷。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，不要轻易断供。在文山地区，类似按揭纠纷时有发生，建议购房者签订合同时仔细阅读条款，必要时请专业律师审查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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