房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州一家供销公司（出租方）与一家开发公司（承租方）签订了一份房屋租赁合同，约定将一栋商厦整体出租给承租方经营。合同签订后，承租方支付了部分租金，并开始装修和营业。但出租方未能按约定完成供电增容和消防系统等配套工作，导致商厦未经消防验收就开业，后被消防部门责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，最终诉至法院。

争议焦点

出租方认为：承租方已经实际使用房屋并营业，应当按合同约定支付全部租金。承租方认为：出租方未完成供电和消防配套，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，自己有权拒绝支付租金，并要求出租方赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认定：出租方未按约定完成供电增容和消防系统，导致房屋无法合法经营，构成违约。承租方在房屋不具备合法经营条件的情况下，有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付相应租金。法院最终按照房屋实际使用情况，参照当地同类房屋的市场租金标准，重新确定了承租方应支付的租金金额，而非完全按合同约定的租金标准计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂时停止履行自己的义务。本案中，出租方未完成消防和供电配套，承租方有权拒付租金。

第二，房屋租赁合同履行期间，如果房屋处于违法使用状态（如未经消防验收），法院不会完全按照合同约定的租金标准支持出租方的请求。法院会综合考虑房屋实际使用情况、市场租金水平等因素，公平确定租金金额。

第三，租赁双方在签订合同时，应当明确约定房屋交付条件、配套设施完成时间等关键条款，并保留相关证据。一旦发生纠纷，这些证据将直接影响法院对责任和赔偿金额的认定。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议在签订合同时就明确约定房屋的交付标准和配套条件，并保留付款凭证、沟通记录等证据。如果对方违约导致房屋无法正常使用，您可以依法行使抗辩权，但要及时通过书面形式通知对方，避免因未及时主张权利而承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市