购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家名为中振公司的企业向开发商购买了武汉泰合广场的商业楼层，总价款数千万元。为支付购房款，中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由银行提供贷款，中振公司以所购房屋的权益作为抵押担保。

合同签订后，银行按期发放了贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司未能按期偿还剩余贷款本息，银行多次催收无果，便起诉到法院，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益来偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为，这份按揭贷款合同签订后没有到房地产管理部门办理抵押登记，违反了武汉市的地方性规定，抵押应当无效。而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记，因此银行的抵押权不能成立。

银行则认为，合同是自愿签订的，内容合法，且已实际履行，应当有效。按揭不同于一般的抵押，不能因为没有办理登记就否定合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决认定：案涉《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，合同解除后，中振公司应一次性归还贷款本金及利息，逾期不还，银行有权以抵押物拍卖价款优先受偿。

法院核心理由是：合同系各方真实意思表示，不违反国家法律法规；按揭贷款与普通抵押不同，不能仅凭地方规定未办理登记就认定无效；中振公司后设立的抵押因房屋未竣工验收、贷款合同未实际履行，该抵押登记不产生法律效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质不同于传统抵押。按揭是购房人将所购房屋的权益作为担保，银行提供贷款的一种交易模式。在房屋未取得产权证前，无法办理抵押登记，但合同仍然有效。只要合同内容不违反国家强制性规定，双方就应当遵守。

第二，地方性规定不能作为认定合同无效的唯一依据。武汉市的地方管理办法要求抵押登记，但当时国家法律并未规定未经登记即无效。法院在审理时，会优先适用国家法律，地方规定仅作为参考。

第三，后设立的抵押权不一定能对抗先设立的按揭权益。如果后签订的抵押合同所依据的贷款未实际履行，或者抵押物本身不具备抵押条件（如未竣工验收），那么该抵押登记可能被认定无效。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应当重视合同的书面约定，及时履行还款义务。如果遇到经济困难，应主动与银行协商展期或调整还款计划，避免因逾期导致合同被解除、房屋被拍卖。在文山地区，购房者签订按揭合同后，建议尽快办理预告登记或正式抵押登记，以保障自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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