按揭贷款未办抵押登记是否影响合同效力

按揭贷款未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行发放了贷款，中振公司也支付了部分购房款，但后来中振公司未能按期偿还贷款本息，宝丰支行起诉要求解除合同并拍卖抵押物优先受偿。

中振公司提出抗辩，认为该按揭合同没有按照武汉市的规定办理抵押登记手续，应属无效。此外，中振公司还称已将争议房屋抵押给了另一家广州国投公司，并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反了武汉市政府的规章，应认定无效；且已将房屋抵押给广州国投公司，宝丰支行无权主张优先受偿。

宝丰支行主张：合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效；中振公司后来设定的抵押是在本案按揭之后，不影响本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期以拍卖抵押物优先受偿的判决。撤销一审中关于担保人责任的判项。法院认为，按揭合同不违反国家法律、法规规定，且已实际履行，是有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后来向广州国投设定的抵押，因当时房屋尚未竣工验收、抵押贷款合同也未实际履行，该抵押登记没有效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同是否有效，关键看合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，武汉市的规章要求抵押登记，但国家法律未作此规定，法院因此认定合同有效。

第二，楼宇按揭与一般抵押不同。按揭是购房人将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款。这种模式在实践中很常见，法院倾向于保护按揭银行的权益，即便未办抵押登记，也不轻易否定合同效力。

第三，一房多押的问题要特别注意。如果购房人先办了按揭，后又将同一房屋抵押给他人，通常按登记先后顺序确定优先受偿权。但如果后一抵押设立时房屋尚未竣工验收或抵押合同未实际履行，后一抵押可能被认定为无效。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，务必及时办理抵押登记手续，避免因手续不全引发纠纷。如果您在文山地区遇到类似问题，建议在签订按揭合同前咨询专业律师，评估合同条款的合法性和风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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