房屋租赁合同履行中抗辩权与租金认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定，由宇航公司支付租金，供销公司负责商厦的外部装修和供电等配套工程。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也开业了。

但开业后不久，消防部门检查发现商厦存在重大火险隐患，原因是供销公司没有完成消防系统和供电增容等配套工程，导致商厦被责令停业。双方因此发生纠纷，宇航公司拒绝支付后续租金，供销公司则起诉要求宇航公司继续支付租金并承担违约责任。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司没有完成约定的外部装修和供电增容，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付租金。供销公司则认为，宇航公司已经开业，说明认可了当时的房屋状况，应该按合同约定全额支付租金。

法院判决

法院最终认定，供销公司未完成合同约定的配套工程，导致商厦无法合法经营，构成违约。宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付此期间的租金。但法院同时指出，在商厦实际经营期间，宇航公司仍应参照同类房屋的市场租金标准支付相应的使用费，而非完全免除付款义务。

律师分析

第一，合同履行抗辩权。当一方没有按约定履行自己的义务时，另一方有权拒绝履行自己的义务。本案中，供销公司没有完成配套工程，宇航公司就可以暂时不付租金。

第二，违法履行期间的租金标准。即便房屋租赁合同有效，但如果房屋处于违法履行状态（如未经消防验收就营业），法院不会支持按原合同标准计算租金，而是参照市场租金标准确定使用费。

第三，合同约定与实际履行的冲突。双方曾为应付工商登记而签订内容不同的协议，法院最终以经过公证的租赁合同为准，这提醒我们，合同公证对保障权利非常重要。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁合同履行中经常出现类似纠纷。建议租赁双方在签约前明确约定各项配套工程的完成时间和标准，并在履行过程中保留好付款凭证、验收文件等证据。一旦对方违约，应及时书面催告并固定证据，避免因事实履行而丧失抗辩权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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