未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定必须经原发展商海南厚南旅业有限公司（厚南公司）等签证盖章才生效。

合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但后来发现该大厦的土地使用权多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效。深发公司则主张：其与厚南公司存在合作建房关系，厚南公司出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，《商品房购销合同》无效。深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证才能合法销售。本案中深发公司未取得上述证件，合同依法无效。

第二，即使有其他公司出具承诺书表示认可，也不能替代法律规定的必备条件。购房者不能轻信开发商的口头承诺或第三方担保，必须核实证件是否齐全。

第三，合同无效后，开发商应当返还购房款并赔偿利息损失。购房者及时起诉维权是保护自身权益的关键。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可通过当地住建部门官网查询项目证件情况，避免因合同无效导致资金风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市