转让的土地包含城市道路，合同是否有效

转让的土地包含城市道路，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司从政府获得一块土地后，将土地转让给了海南置地公司。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设，结果到规划局审批时才发现，土地使用证上标明的面积和规划部门实际规划的面积对不上。

原来，发展公司当初办证时提供的位置图没经过规划部门审批，导致土地使用证上写的道路宽度和实际规划的道路宽度不一样。按照规划，这块地西、北两侧的道路是市区主干道，路宽30米，但土地使用证标的是15米。这样一来，置地公司实际能用的土地面积比证上写的少了很多，其中还包含了一条不能转让的城市道路。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图是一致的，土地使用证上的面积是土地部门登记的，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：土地使用证上写的面积和实际能用的面积不符，城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应当赔偿损失。

法院判决

最高人民法院最终判决：双方签订的土地使用权转让合同中，涉及城市道路面积部分的转让无效；符合规划要求的部分有效。发展公司应当返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积和土地一起转让给置地公司，这部分转让行为是违法的，因此无效。

第二，发展公司在办理土地使用证时，提供的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上记载的面积和实际规划面积不一致，这是发展公司的过错，应当承担赔偿责任。

第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。对于符合规划要求、可以正常使用的土地部分，法院仍然认定有效，双方可以继续履行。这样既保护了当事人的合法权益，也避免了资源浪费。

王德林律师提示：

在文山地区，购买或转让土地时，一定要先到规划部门核实土地的实际规划情况，不能只看土地使用证上的数字。如果转让的土地中包含市政设施（如道路、绿地等），这部分不能计入转让面积，否则合同可能被认定无效，还会引发赔偿纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市