房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司将一栋商厦租赁给宇航开发经营公司，双方签订了租赁协议，约定租期多年，租金逐年增长。宇航公司支付了部分租金，并对商厦进行了装修。然而，商厦开业后因消防设施未通过验收，被消防部门认定为存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方就租金支付问题产生纠纷。

宇航公司认为，因郊区供销公司未完成消防系统、水电系统等配套工程，导致商厦无法正常经营，其有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司则主张，宇航公司已实际使用商厦并开业，应按合同约定支付租金，停业责任在宇航公司。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致商厦被消防部门责令停业，其有权行使合同履行抗辩权，停业期间不应支付租金。郊区供销公司主张：宇航公司已开业经营，合同履行过程中出现的问题应由宇航公司自行承担责任，停业期间租金应照常支付。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。商厦被责令停业的主要原因是消防设施未达标准，郊区供销公司作为出租方未按约定完成消防系统建设，构成违约。宇航公司在此情况下有权拒绝支付停业期间的租金。同时，法院指出，在合同违法履行期间，租金标准应参照当地同类房屋的市场租金水平确定，而非按原合同约定计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要制度。当一方未按约定履行合同义务，导致另一方无法正常使用租赁物时，承租方可以暂停支付租金。但需注意，抗辩权的行使应当与对方的违约行为相适应，不能随意扩大。

第二，房屋租赁合同在违法履行期间，租金标准不能简单按合同约定执行。法院会根据实际使用情况、房屋状况、市场租金水平等因素综合确定。如果房屋因出租方原因无法正常使用，承租方可以主张减免租金。

第三，这类案件提醒我们，签订房屋租赁合同时，要明确约定双方在消防、水电等配套设施上的责任。特别是商业用房，出租方必须确保房屋符合消防等安全标准，否则可能承担违约责任。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议在签订合同时仔细审查消防、水电等配套设施的约定。如果出租方未按约定完成配套设施，导致您无法正常经营，可以依法行使抗辩权，要求减免租金或解除合同。遇到纠纷时，及时收集证据，咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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