房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体建到三层时，就和宇航公司签了租赁合同，租期15年，租金逐年递增。双方约定，宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。合同经过公证，还找了担保单位。

后来商厦建好开业，但供电量没达到约定标准，消防也没验收，被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。双方因为消防、供电问题互相指责，宇航公司拒绝按原标准付租金，郊区供销公司则起诉要求支付全部欠租。

争议焦点

郊区供销公司认为：合同有效，宇航公司拖欠租金，应按合同约定的租金标准支付全部欠款。宇航公司认为：郊区供销公司没有完成供电和消防工程，导致商厦无法正常经营，应当减免租金，甚至赔偿损失。双方争议的核心是：在合同违法履行期间，租金到底该按什么标准算。

法院判决

最高人民法院二审认为，租赁合同有效，但郊区供销公司未按约定完成供电和消防工程，导致商厦无法正常营业，构成违约。在违法履行期间，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，拒绝按原标准支付租金。法院最终根据公平原则，参照当地同类房屋的市场租金水平，酌情确定了欠租金额，部分支持了郊区供销公司的请求。

律师分析

第一，合同有效不等于一方可以完全按合同主张权利。如果对方违约导致合同无法正常履行，守约方可以行使履行抗辩权，暂时拒绝履行自己的义务，比如少付或缓付租金。

第二，违法履行期间，租金标准不能简单按合同约定来。法院会综合考虑违约程度、实际经营情况、市场租金水平等因素，按公平原则重新确定。如果承租方能证明出租方违约导致其无法正常经营，法院可能大幅调低租金。

第三，这类纠纷中，证据至关重要。双方都要注意保留合同、付款凭证、整改通知、行政处罚决定等书面材料，否则在诉讼中很难说清谁违约、违约到什么程度。

王德林律师提示：

签租赁合同前，务必核实出租方是否具备交付合格房屋的能力，特别是消防、供电等关键设施。如果对方违约，要及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷也不少，建议当事人在租赁合同中明确约定违约责任和租金调整机制，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市