房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建设了一栋商厦，主体工程建到第三层时，与宇航公司签了租赁协议，约定整栋楼租给宇航公司，租期很长，租金逐年增长。宇航公司支付了部分定金和租金，并对商厦进行了装修。

但商厦开业后，消防部门检查发现大楼未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，要求停业整改。郊区供销公司和宇航公司都被罚款，商厦因此一直停业。双方对停业期间的租金该不该付、按什么标准付，产生了严重分歧。

争议焦点

郊区供销公司认为，合同有效，宇航公司应继续按约定支付租金。宇航公司则认为，郊区供销公司未能完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常营业，自己有权拒绝支付租金，并要求对方承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但商厦在消防未验收、存在重大隐患的情况下违法营业，停业期间合同处于违法履行状态。法院判决：停业期间的租金不应按合同约定的标准计算，而应参照当地同类房屋的市场租金标准适当调整。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。房屋租赁合同本身合法有效，但如果出租人未完成法定的消防验收等义务，导致房屋不具备安全营业条件，承租人有权主张降低租金或拒绝支付过高租金。

第二，合同履行抗辩权如何行使。当一方未履行合同义务（如提供合格房屋），另一方可以依法行使抗辩权，暂停履行自己的义务（如支付租金）。但抗辩权的行使要合理，不能滥用。

第三，违法履行期间的租金标准。法院在认定合同有效但实际履行违法时，不按原合同标准，而是参照市场租金水平确定，这体现了公平原则，防止一方因违法状态获利。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定房屋的消防、水电等基础设施条件，以及出租人的义务和完成时间。如果出租人未履行这些义务，承租人应及时书面催告并保留证据。在文山地区，不少商铺租赁纠纷都源于消防验收问题，建议在合同中明确约定消防验收合格作为开业的前提条件，避免后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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