购房合同解除条件未满足能否继续履行

购房合同解除条件未满足能否继续履行

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的大厦房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款。

深业公司因供电问题未能按期交房，旅游公司以违约为由起诉要求解除合同并返还购房款。深业公司则辩称，供电问题是其不能控制的因素，符合合同约定的延期交房条件，要求继续履行合同。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同，返还购房款并双倍返还定金。

深业公司主张：供电问题属于合同约定的不可抗力事件，交房期限应当顺延，旅游公司起诉时合同约定的终止条件尚未出现，合同应当继续履行。

法院判决

最高人民法院再审判决维持了二审判决，认定合同有效并应当继续履行。法院认为，深业公司交付房屋的日期应在合同原定日期基础上顺延至正式供电之日，旅游公司起诉时合同约定的终止条件尚未出现，且深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，因此合同应继续履行，但深业公司需承担逾期交房的违约责任。

律师分析

第一，购房合同解除权的行使需要满足合同约定的条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数时旅游公司方可提出终止合同，但旅游公司起诉时该条件尚未成就，因此法院不支持解除合同的请求。

第二，不可抗力或非开发商所能控制的事件可以作为延期交房的合理理由。深业公司的供电问题经政府协调解决，属于合同约定的可延期情形，因此法院认定交房期限应当顺延。

第三，即使合同继续履行，开发商仍需承担逾期交房的违约责任。本案中深业公司被判决支付自逾期之日起至实际交房之日止的利息损失，这体现了对守约方利益的保护。

王德林律师提示：

购房者在签订合同时应仔细阅读逾期交房条款，明确约定解除权的行使条件和时间节点。如果开发商逾期交房，建议及时书面催告并保留证据，必要时可咨询当地律师。在文山地区，类似纠纷中法院通常会根据合同约定和实际履行情况综合判断，切勿在条件未成就时贸然主张解除合同，以免承担不必要的诉讼风险。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市