按揭贷款购房合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款购房合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余贷款本金及利息未按时归还。宝丰支行催讨无果后起诉要求解除合同，并要求以中振公司所购房产偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同签订后未办理抵押登记，违反了武汉市地方政府规章的规定，应认定为无效；而且中振公司已将争议房产抵押给另一家公司并办理了抵押登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是各方自愿签订的，符合国家法律规定，且已实际履行，应为有效合同；中振公司后来的抵押行为不能否定本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司后来的抵押行为是在本案按揭合同之后，不影响本案合同效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质不同于普通抵押合同。楼宇按揭是购房人以所购房屋权益作为担保向银行借款，在房屋尚未建成或未取得产权证时，无法办理抵押登记，但这不等于合同无效。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应受法律保护。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，武汉市的房地产抵押管理办法规定"未经抵押登记，抵押无效"，但当时国家法律并未规定抵押未经登记就无效。地方规章与法律冲突时，应以国家法律为准。

第三，同一房产上存在多个抵押时，按时间先后确定权利顺序。本案中，中振公司后来将房产抵押给其他公司，但该抵押行为发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，因此不影响宝丰支行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购买商品房选择按揭贷款时，应当注意合同条款是否明确约定抵押登记义务和违约责任。如果开发商或卖方未能配合办理抵押登记，银行可能要求提前收回贷款，购房人将面临较大风险。在文山地区，购房者签订按揭合同后，建议及时督促开发商配合办理预告登记或抵押登记，以保障自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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