房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份长达20年的租赁合同。合同约定，宇航公司支付定金和租金，供销公司负责外部装修和供电等配套。商厦在1997年开业，但开业前消防设施、水电系统未完全到位，双方曾开会约定由宇航公司自行承担消防问题责任。

开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，要求立即停业整改，并对双方各罚款。商厦自此停业，宇航公司停止支付租金。供销公司则起诉要求宇航公司继续支付租金，双方因此发生纠纷。

争议焦点

宇航公司主张：因供销公司未能完成消防、供电等配套义务，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，自己有权拒绝支付停业期间的租金。

供销公司主张：消防问题双方已有约定由宇航公司自行负责，且停业是宇航公司未配合整改造成，宇航公司应按合同继续支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。但商厦在消防未验收合格的情况下强行开业，属于违法履行。停业期间，宇航公司实际无法使用房屋，供销公司也未提供符合约定的租赁物。法院最终判决：停业期间的租金应按公平原则酌情确定，而非按合同原约定标准支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有前提。一方不履行主要义务，另一方才能拒绝履行自己的义务。本案中，消防配套和供电问题双方都有责任，不能简单认定哪一方完全违约。

第二，违法履行期间的租金不能按原合同标准。房屋租赁合同在违法状态下履行，比如消防不合格就开业，法院会根据公平原则，结合房屋实际使用情况，合理调整租金金额。

第三，双方约定的责任承担条款并非绝对有效。如果约定内容违反法律强制性规定，比如消防未验收就开业，法院不会完全按照约定处理。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定房屋的合法使用条件，尤其是消防、供电等关键配套。如果发现对方提供的房屋不符合法定要求，应及时书面提出异议，避免因强行使用导致自身责任。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议先核实房屋的消防验收等手续是否齐全，再决定是否开业或付款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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