按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心房产，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式支付。中振公司与泰合公司、宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

中振公司偿还了部分贷款本息后，因资金困难未能继续还款。宝丰支行多次催讨未果，起诉至法院要求解除按揭合同，并以抵押房产偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同未办理抵押登记，按照武汉市的规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押应当无效。而且中振公司已将同一房产抵押给另一家公司并办理了登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：按揭合同是双方自愿签订，内容合法且已实际履行，合同有效。中振公司未按期还款，宝丰支行有权要求解除合同并以抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，解除双方签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，中振公司一次性归还贷款本金及利息。如果中振公司到期不能还款，可将抵押物拍卖，宝丰支行享有优先受偿权。

核心理由：按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效。中振公司以地方规章主张合同无效，没有法律依据。中振公司将同一房屋抵押给另一公司是在本案按揭合同之后，且该抵押未实际履行，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同是否有效，关键看是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。地方性规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，虽然武汉市有抵押登记的规定，但国家法律当时没有要求抵押必须登记才有效，所以合同有效。

第二，按揭与一般抵押不同。按揭是购房人将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款，实质是一种特殊的担保方式。不能简单套用一般抵押的规定来否定按揭合同的效力。

第三，已经设立的抵押权与后设立的抵押权发生冲突时，先设立的抵押权优先。本案中，按揭合同在先，且已实际履行，后设立的抵押登记不能影响在先权利人的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应主动配合银行办理抵押登记手续，避免日后产生争议。如果遇到按揭纠纷，建议咨询专业律师了解自身权利。在文山地区，购房者可以到当地不动产登记中心查询房产的抵押状态，确保交易安全。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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