房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。协议还约定了定金支付、开业时间以及消防、水电等配套设施由郊区供销公司负责。

合同签订后，宇航公司支付了部分款项，商厦也开张营业。但因消防系统未经验收、水电增容未完成等问题，消防部门认定商厦存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司认为郊区供销公司未履行合同义务导致无法正常经营，郊区供销公司则主张宇航公司拖欠租金，双方诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成消防、水电等配套工程，导致商厦无法合法营业，属于根本违约，应承担赔偿责任，且其有权拒绝支付违法经营期间的租金。郊区供销公司则辩称：宇航公司已实际使用房屋并开业，应按时支付租金，拖欠租金构成违约，应承担违约责任并赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效，但商厦在消防未验收、存在安全隐患的情况下违法营业，该期间的租金标准不应按合同约定计算。考虑到宇航公司实际使用了房屋，法院酌情参照同地段同类房屋的市场租金标准，判决宇航公司按较低标准支付占用期间的租金，并驳回了郊区供销公司要求按合同约定支付高额租金的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要条件。当一方未履行合同主要义务（如提供符合安全条件的房屋）时，另一方可以暂停履行自己的义务（如支付租金），但不能永久拒绝履行，否则可能构成违约。

第二，违法履行期间租金标准不能简单按合同约定确定。法院会综合考虑双方过错、房屋实际使用情况、市场租金水平等因素，酌情调整租金金额，避免一方因违法状态获利。

第三，消防、水电等配套设施是房屋租赁合同的重要基础。出租人必须确保房屋符合安全使用条件，否则可能承担违约责任，甚至导致合同无法继续履行。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定消防验收、水电配套等关键义务的完成期限，并保留相关证据。如果对方未履行，应及时书面催告并留存记录。在文山地区处理类似纠纷时，建议租赁双方在合同中明确约定违法经营期间的责任分担，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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