按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司（中振公司）向开发商购买商业楼，并与银行（宝丰支行）签订了楼宇按揭贷款合同，约定以所购房产作为抵押。银行按约定发放了贷款，公司也陆续还款。但后来公司资金出现问题，未能按时还清剩余贷款。

银行起诉要求解除合同并偿还欠款。公司提出抗辩，认为该按揭合同没有办理抵押登记，根据当地政府规定应属无效合同。同时，公司还称已将同一房产抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市政府的规章，应属无效；且该房产已抵押给广州国投并办理登记，银行不享有优先受偿权。

银行认为：合同是双方自愿签订，内容合法，已实际履行，应属有效。公司另设抵押是后来行为，不影响本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭贷款合同有效，公司应一次性归还剩余贷款本金及利息。若公司不能清偿，银行有权以拍卖抵押物的价款优先受偿。

法院认为，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。公司另设抵押是在本案按揭之后，且该抵押登记因房屋未竣工且合同未实际履行而无效，不影响银行的权利。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商提供担保。这种模式在实践中广泛存在，国家法律并未规定必须登记才有效。因此，不能因为未办理登记就否定合同效力。

第二，合同效力以法律规定为准，地方政府的规章不能作为认定合同无效的直接依据。本案中，武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方性规章，与上位法不冲突时可参考，但不能仅据此认定合同无效。

第三，房屋未竣工时不能办理有效抵押登记。本案中广州国投的抵押登记发生在房屋未竣工验收时，且抵押合同未实际履行，因此该登记无效。购房人不能以设立在后、效力存疑的抵押来对抗在先的按揭银行。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应尽快配合银行完成抵押登记手续，避免因未登记引发后续争议。如果遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，明确自身权利。在文山地区，法院处理此类案件时同样会参考最高法的裁判观点，按揭合同未登记不等于无效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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