未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定深圳公司向香港公司出售一处房产。合同签订时，深圳公司尚未取得商品房预售许可证。后来双方因合同履行产生纠纷，香港公司主张合同无效，要求返还已支付的购房款。

深圳公司则认为，虽然当时没有预售许可证，但之后已经补办了相关手续，合同应当有效。双方争执不下，案件一直打到最高人民法院。

争议焦点

香港公司主张：根据《城市房地产管理法》的规定，未取得商品房预售许可证就签订预售合同，合同应属无效。深圳公司辩称：合同法实施前，法律对合同效力的认定标准与现在不同，且公司事后补办了许可证，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，在合同法实施前，未取得商品房预售许可证而订立的售房合同，并不当然无效。法院综合考虑了合同签订时的法律规定、双方真实意思表示以及事后补办手续的情况，最终确认合同有效，驳回了香港公司要求确认合同无效的诉讼请求。

律师分析

第一，合同效力问题需要看签订时的法律规定。在合同法实施前，法律对合同效力的认定相对宽松，未取得预售许可证不必然导致合同无效。第二，如果开发商事后能够补办相关手续，法院通常会尽量维护合同效力，避免造成不必要的经济损失。第三，购房者在签订预售合同时，最好确认开发商是否已经取得预售许可证，这是保护自身权益的重要一步。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，应当主动要求开发商出示预售许可证。如果开发商无法提供，建议谨慎签约。在文山地区，也有类似案例提醒我们，即便合同事后被认定有效，但无证销售过程中的风险仍然不小，最好提前防范。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市