房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。协议还约定了定金支付、开业时间等事项。

大楼封顶后，宇航公司支付了部分款项并开始装修。但供电增容未成功，消防系统也未通过验收。宇航公司仍在消防支队检查后继续营业，后被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方就租金支付和合同履行产生争议，宇航公司起诉要求确认合同无效或减免租金，郊区供销公司反诉要求支付欠付租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成供电增容、消防设施等义务，导致商厦无法正常营业，自己有权行使合同履行抗辩权，不支付或减少支付租金。郊区供销公司认为：宇航公司明知消防、供电存在问题仍坚持开业，应自行承担后果，租金应按合同约定全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认为：房屋租赁合同有效，但双方在履行中均存在违约行为。在合同违法履行期间（即消防未验收、存在安全隐患的营业期间），租金不能按原合同标准全额计算。法院综合考量双方过错程度、实际使用情况等因素，酌情调整了该期间的租金标准，部分支持了宇航公司的减免请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使要有事实基础。如果一方未履行合同义务，另一方可以暂停履行自己的义务，但必须明确通知对方，并保留相关证据。本案中宇航公司明知消防问题却继续营业，抗辩权受到限制。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定认定。法律保护合法经营，如果房屋存在安全隐患、未通过消防验收，承租人实际使用但面临停业风险，法院会结合双方过错、实际收益等因素合理调整租金。

第三，租赁双方都应注意合同义务的全面履行。出租人应确保房屋符合安全使用条件，承租人也不应在明知有隐患的情况下强行开业，否则双方都要承担相应责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定房屋的消防、供电等基础设施标准及交付时间。如果出租人未履行相关义务，承租人应书面催告并保留证据，必要时可依法解除合同或要求减免租金。在文山地区处理类似纠纷时，建议当事人在合同履行中及时咨询专业律师，避免因证据不足或处理不当导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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