房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了一栋商厦，与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁协议。协议约定，宇航公司租用整栋大楼，租期较长，租金按年递增，并由宇航公司负责内部装修。协议签订后，宇航公司陆续支付了部分租金，商厦在未通过消防验收的情况下就开业了。

开业后不久，消防部门检查发现商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改。双方因此产生纠纷，郊区供销公司起诉宇航公司要求支付拖欠租金，宇航公司则反诉主张因房屋存在消防问题无法正常使用，拒绝支付租金。

争议焦点

郊区供销公司认为，双方租赁合同合法有效，宇航公司已经实际使用房屋，应当按照合同约定支付租金，不能以消防问题为由拒付。宇航公司则认为，房屋未通过消防验收，不具备合法营业条件，郊区供销公司未能提供符合约定的房屋，构成违约，宇航公司有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审判决认定，租赁合同有效，但房屋存在消防问题导致无法正常营业，双方对合同履行障碍均有责任。法院根据公平原则，酌情调整了违法履行期间的租金标准，按照房屋实际使用价值而非合同约定租金计算，对宇航公司拖欠的租金进行了减免。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有条件。当一方未按约定履行义务，导致合同目的无法实现时，另一方可以拒绝履行自己的义务。但本案中，房屋虽然存在消防问题，宇航公司实际已经使用并开业，因此不能完全拒绝支付租金。

第二，违法履行期间租金标准不必然按合同约定。如果房屋存在安全隐患或其他违法情形，导致无法正常使用，法院可以根据公平原则，结合房屋实际使用价值、双方过错程度等因素，酌情降低租金标准。

第三，租赁双方对房屋合法使用都负有责任。出租人应确保房屋符合安全标准，承租人也应在使用前查验房屋是否具备合法条件。双方共同忽视消防验收问题，都要承担相应责任。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必查验房屋是否通过消防验收等法定手续，不要为了赶开业时间而忽视安全隐患。在文山地区，类似因消防问题引发的租赁纠纷并不少见，建议承租人在签订合同时明确约定房屋合法使用的条件，以及出租人未能满足条件时的租金减免或解除权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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