未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为2000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。

随后，湛江土地总将这块土地转售给另一家公司。但后来，广西高院判决湛江土地总与第三方的土地转让合同无效，要求湛江土地总返还已收取的款项。湛江土地总于是起诉中银公司及其开办单位遂溪中行，要求返还土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方订立的土地转让合同应属无效，中银公司应返还已收取的转让款。

遂溪中行辩称：本案性质是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实，合同已实际履行，应认定有效。且湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，确认中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。

核心理由：中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同无效。同时，湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格条件。根据法律规定，转让土地使用权必须取得土地使用权证，并办理出让审批手续。没有这些手续，转让合同就是无效的。本案中，中银公司既没拿到土地使用权证，也没办出让手续，所以合同无效。

第二，合同无效后的处理。合同被确认无效后，双方应当返还各自取得的财产。有过错的一方要赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件还签约，也要承担部分责任。

第三，诉讼时效问题。本案中，湛江土地总出具收据后至向法院起诉前，并未超过法律规定的两年诉讼时效期间，因此法院支持了其诉讼请求。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，一定要核实卖方是否取得土地使用权证，是否已缴纳土地出让金。如果土地不具备转让条件，即使签了合同付了款，合同也可能被认定无效，存在较大法律风险。在文山地区处理类似土地转让纠纷时，建议先到自然资源部门查询土地权属和审批情况。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市