买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。

合同签订后，银行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续还款。但中振公司后来资金困难，未能按时偿还剩余贷款。银行多次催收无果，起诉要求解除贷款合同，并以房屋权益抵债。

争议焦点

中振公司主张，按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市的地方规定，应属无效。而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家公司并办理了登记。银行则认为合同有效，应当继续履行。

法院判决

最高人民法院终审判决认定，按揭合同有效，中振公司应一次性归还剩余贷款本息。如果中振公司不能偿还，银行有权以拍卖抵押物的价款优先受偿。法院同时指出，中振公司后来的抵押行为不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般的财产抵押。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，这种模式在当时法律中并无明确规定，不能简单套用抵押登记的规定来认定合同无效。

第二，即使没有办理抵押登记，只要合同是双方真实意思表示、内容不违法，合同本身仍然有效。抵押登记主要影响的是银行能否对抗其他债权人，而不是合同效力本身。

第三，购房人将同一房屋先后抵押给不同债权人，后设立的抵押登记如果合法有效，也可能获得部分优先受偿权，但这并不否定前一按揭合同的效力。法院会按照抵押设立的时间顺序处理各方的权利。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，一定要及时办理抵押登记，否则银行可能无法对抗其他债权人，影响您的贷款审批和后续权益。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因程序问题导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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