卖方单方变更付款方式，买方能否拒绝付款

卖方单方变更付款方式，买方能否拒绝付款

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

2019年8月，顾某某与王某签订房屋买卖合同，约定王某购买顾某某名下房屋，总价93万元。王某先付定金3万元和部分房款65万元，等顾某某交房并办完过户后，王某再付剩余房款。合同签完后，王某付了5万元（含定金），顾某某在8月下旬把房子交给了王某。

问题出在65万元房款的支付方式上。双方原本约定一起去银行，用这笔钱还清顾某某的房贷，好解除房屋上的抵押。但到了约定时间，顾某某没去银行，反而要求王某直接把钱汇到自己账户。王某担心钱给了顾某某，对方不还贷款、不解除抵押，自己拿到的房子还有抵押，风险太大，就拒绝付款。更糟的是，2020年1月，顾某某又在房子上设了新的抵押，导致合同彻底没法履行了。

法院判决

法院认为，双方微信聊天已经约定用房款直接还贷、解除抵押，这算合同的补充约定。王某按约去银行，也证明有付款能力和意愿。顾某某单方变更付款方式，又不提供担保确保能解除抵押，王某有权拒绝付款，这不构成违约。顾某某后来设新抵押且不解除，属于根本违约，导致合同无法继续。法院判决解除合同，顾某某退还5万元房款，赔偿王某房屋差价损失等20.19万元，王某返还房屋并支付占有使用费。

律师分析

第一，合同履行中，付款方式不是想改就能改的。本案中，双方已约定用房款还贷解除抵押，这能保障买方拿到干净房子。卖方单方变更，又不给任何担保，买方拒绝付款是合理的。在文山地区的二手房交易中，类似情况不少见，大家要记住：口头或微信约定也算合同的一部分，不能随意反悔。

第二，卖方在合同履行期间设新抵押，属于根本违约。因为这会直接让买方拿不到无负担的房产，合同目的落空。买方可以要求解除合同、赔偿差价损失，比如房价涨了，差价就是损失。

第三，买房时遇到卖方要求变更付款方式，别慌张。可以先书面要求对方按原约定履行，如果对方不配合或设新抵押，及时收集证据（聊天记录、录音、付款凭证），起诉要求解约和赔偿。

王德林律师提示：

买卖二手房，尤其是带抵押的房屋，最好在合同中明确付款流程：买方把钱付到银行还贷，还是付给卖方。如果卖方要求变更，坚持要对方提供担保或书面承诺，否则别轻易答应。

发现卖方设新抵押或有其他违约迹象，立即停止付款并咨询律师，别等房屋被查封或抵押被执行了才后悔。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2023-07-2-091-009。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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