法院拍卖房产，分开卖还是合并卖

法院拍卖房产，分开卖还是合并卖

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

陕西某担保公司因为借款担保纠纷，申请法院强制执行。法院查封了被执行人陕西某房地产公司名下的一处商贸中心，具体是B座1层的酒店大厅，以及4层、5层、6层的不动产。这些楼层各有独立的不动产权证书，但实际使用上是一体的：1层大厅有电梯直达5层和6层，而且中央空调、电梯、扶梯等设备都是整个酒店经营共同使用的。

法院在拍卖时，却把这些财产拆开处理：把1层酒店大厅和4层、5层、6层分开拍卖，而且拍卖时还没包括中央空调、电梯这些设备。结果，4层、5层、6层两次拍卖都流拍了，没人愿意买。被执行人陕西某房地产公司觉得这样拍卖不合理，认为分开拍卖会严重减损财产价值，要求撤销拍卖。但西安中院和陕西高院都驳回了他们的异议和复议。最后，这家公司申诉到最高人民法院，最高法支持了他们的请求。

法院判决

最高人民法院作出（2021）最高法执监384号执行裁定，撤销了之前西安中院和陕西高院的执行异议、复议裁定，也撤销了西安中院的拍卖行为。

法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第15条，如果拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分开拍卖会严重减损其价值，就应当合并拍卖。本案中，酒店大厅、4层、5层、6层以及中央空调等设备，在功能和使用上是一个整体，分开拍卖会人为制造瑕疵，导致财产价值下降，还直接影响了竞买人的意愿，最终流拍。这种拍卖行为违反了法律规定，严重损害了被执行人的利益，必须撤销。

律师分析

这个案子告诉我们，法院在执行拍卖时，不是想怎么卖就怎么卖。如果被执行人的财产本来是一个整体，比如一栋楼的不同楼层，或者一套设备的不同部件，分开卖可能卖不出好价钱，甚至根本卖不掉。法律要求法院从实际情况出发，能合并拍卖就合并拍卖，这样才能保护被执行人的利益，避免财产被贱卖。

在文山地区，我也遇到过类似的情况。有些当事人对法院拍卖的流程不太了解，以为法院怎么拍卖都行，其实法律有明确规定。如果法院的拍卖方式不合理，比如把使用上不可分的财产分开卖，当事人完全可以提出异议，甚至像本案一样申诉到最高法。

另外，这个案子还涉及一个关键点：拍卖流拍不代表就没办法了。流拍后，如果拍卖方式本身有问题，比如分开拍卖导致瑕疵，当事人可以申请撤销拍卖，而不是只能接受降价。法律给了当事人维权的机会，关键是要及时行动。

王德林律师提示：

如果你作为被执行人，发现法院拍卖财产的方式不合理，比如把使用上不可分的财产分开卖，或者漏掉了关键设备，一定要及时提出执行异议。不要等到流拍或低价成交后再后悔，法律保护的是主动维权的人。

如果你作为竞买人，遇到拍卖财产存在瑕疵，比如分开拍卖导致使用不便，也要谨慎评估价值。拍卖前多了解财产的实际状况，避免买到“麻烦货”。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2023-17-5-203-036。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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