“网签备案”能否优先于法院查封

“网签备案”能否优先于法院查封

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

杨某某借了一笔钱给赣州某开发公司，但对方一直没还。杨某某起诉到法院后，法院在诉讼过程中查封了赣州某开发公司名下的一些房产。这些房产有点特殊，它们虽然登记在赣州某开发公司名下，但已经在房管局办理了“网签备案”，备案到了另一家公司——赣州某房地产公司的名下。

赣州某房地产公司看到房子被查封，急了。他们主张房子是自己买的，法院不该查封，要求解封。但法院一审、二审都认定，这家房地产公司和赣州某开发公司之间的买卖合同，实际上是一种“让与担保”——说白了，就是拿房子作担保，并不是真正的买卖。而且，虽然房子网签备案到了自己名下，但这不能对抗法院的查封。赣州某房地产公司不服，一路告到了最高人民法院，结果还是被驳回了。

法院判决

最高人民法院最终裁定：驳回赣州某房地产公司的复议请求，维持原查封决定。法院认为，网签备案只是政府部门管理商品房预售的一种行政手段，不是物权预告登记，也不等于法院查封。网签备案不能产生优先于其他债权人受偿的效力，也不能对抗法院的强制执行。

律师分析

很多人觉得，房子网签备案了，就等于自己“占有”了这房子，别人再想查封、拍卖就没门了。这种想法其实不对。网签备案的目的，是防止开发商“一房多卖”，保护购房者信息透明，但它不是法律上的物权登记，更不是法院的查封行为。

第一，网签备案和法院查封是两码事。法院查封是依法对财产进行控制，具有强制效力，而网签备案只是行政备案，不能代替查封。第二，即使房子网签备案到了你名下，如果开发商欠别人钱，法院照样可以查封、拍卖这套房子。你只能作为普通债权人，和其他债权人一起按比例分钱，没有优先权。

在文山地区，不少人买房时只做了网签备案，以为万事大吉。但一旦开发商陷入纠纷，网签备案并不能阻挡法院执行。所以，如果条件允许，最好去不动产登记中心办理正式的预告登记，或者尽快办理不动产权证，这样才有真正的物权保护。

王德林律师提示：

1. 买房时，不要只依赖网签备案。网签备案是行政管理手段，不是物权保障。如果担心开发商欠债导致房子被查封，建议在合同里约定明确的违约责任，并尽快办理预告登记或不动产权证。

2. 如果遇到开发商欠债、房子被法院查封的情况，不要盲目提异议。要搞清楚自己到底有没有物权或优先权，否则可能白花时间和诉讼费。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2023-17-5-202-010。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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