司法拍卖中地基问题能退房吗

司法拍卖中地基问题能退房吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

王某某和喀什某投资公司之间有笔借款纠纷，法院判决后，王某某申请强制执行。法院查封了喀什某投资公司名下一块土地和上面的在建工程，然后进行司法拍卖。这套房产经过两次拍卖、一次变卖都没卖出去，最后通过自行变卖，喀什某集团公司买了下来，付清了钱，法院在2019年7月把房产过户给了这家公司。

喀什某集团公司拿到房产后准备复工建设，结果发现这栋在建工程的地基质量有问题。他们找了两份检测报告，一份还是原房主在2013年委托做的，都证实地基承载力不符合设计要求。于是公司在2021年7月向法院提出异议，要求撤销变卖、退钱。但法院在之前的拍卖公告里明确说过，标的物以现状拍卖，不承担瑕疵担保责任，竞买人要自己承担风险。

喀什地区中级人民法院一开始驳回了公司的异议，认为法院没隐瞒瑕疵，公司应该自己解决地基问题。公司不服，申请复议到新疆高级人民法院，高院认为地基问题涉及公共利益，不能适用免责条款，撤销了变卖。王某某不服，向最高人民法院申诉。

法院判决

最高人民法院最终驳回了王某某的申诉请求，维持了新疆高院的裁定。法院认为，地基是建设工程的基础，一般推定是合格的，但本案中地基承载力不合格，属于重大质量问题，关系到社会公共利益。法院在拍卖时没有披露这个问题，而且从现状看，法院和竞买人都无法提前判断。这种地基问题不属于竞买人应该自己承担的商业风险，瑕疵担保免责条款不适用。由于地基不合格，喀什某集团公司竞买房产的目的无法实现，所以支持撤销变卖、返还变卖款。

律师分析

第一，司法拍卖中的“现状拍卖”和“瑕疵担保免责”不是万能的。很多朋友觉得，法院拍卖的东西，公告里写了“不承担瑕疵担保责任”，买完就只能自认倒霉。但本案告诉我们，如果瑕疵涉及重大公共利益，比如地基质量问题，法院就不能用这句话来推卸责任。在文山地区，如果您想参与司法拍卖，遇到类似情况，一定要多留意。

第二，地基问题属于“隐藏瑕疵”，不是买受人能通过看样发现的。法院在拍卖时，对已知瑕疵要特别提示，但地基这种埋在地下的问题，除非有专业检测，否则根本看不出来。法律保护的是诚信的交易，不能要求买受人承担这种无法预见的重大风险。

王德林律师提示：

参与司法拍卖前，尽量实地看样，对在建工程或老旧房屋，可以委托专业机构评估质量。如果买后发现地基等重大质量问题，不要轻易认栽，可以依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，及时向法院提出异议，主张撤销拍卖。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-203-054。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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