房子抵押后又租出去，能赶走租客拍卖吗

房子抵押后又租出去，能赶走租客拍卖吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

一家公司（甲公司）把名下的厂房和土地抵押给银行（某某农商行）借款750万元，双方在2015年8月25日办理了抵押登记。可就在一个月后，甲公司又把同一处房产租给了另一家公司（乙公司），租期长达18年，租金482万元。后来甲公司还不上钱，银行申请法院强制执行拍卖这套房产。

法院在拍卖时发现，这套房产如果带着租赁合同一起拍卖，价值只有1080万元左右。银行觉得这个租赁合同是抵押之后才签的，影响了房产的变现价值，要求法院去掉租赁关系再拍卖。但承租的乙公司不干了，说自己从2008年就开始租用这套房产，2015年的合同只是延续之前的租赁关系。

法院判决

法院经过审理，支持了银行的要求。扬州中院裁定去掉租赁关系后拍卖，乙公司不服，一路申诉到江苏省高院和最高人民法院，但三级法院都维持了原裁定。法院认为，乙公司提供的证据不能证明自己在抵押权设立前就已经实际租用该房产，而且2015年9月的租赁合同是在抵押权设立之后才签的，按照法律规定，这个租赁关系不能对抗已经登记的抵押权。

律师分析

这个案子涉及一个常见问题：房产抵押后又被出租，到底谁的权利优先。根据《民法典》第405条规定，判断标准很简单——看租赁和抵押哪个在前。如果先租后押，租赁关系不受影响，也就是“买卖不破租赁”；但如果先押后租，租赁关系就不能对抗抵押权，法院拍卖时可以去掉租赁。

实际操作中，法院还会看租赁是否“真实”。比如乙公司声称从2008年就开始租，但拿不出书面租赁合同和租金支付凭证，只有一些“借款”“往来款”的银行流水，这种证据很难被法院采信。另外，甲公司和乙公司的法定代表人当时是同一人，这种关联关系更容易让法院怀疑租赁合同的真实性。在文山地区处理类似纠纷时，法院也会重点审查租赁的起始时间和实际占有情况。

王德林律师提示：

第一，如果您是抵押权人（比如银行），接受房产抵押时，一定要现场查看房产是否有人居住或使用，要求抵押人书面承诺没有未披露的租赁关系。第二，如果您是承租人，签订长期租赁合同前，最好去不动产登记中心查一下房产有没有抵押，否则可能面临被赶走的风险。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2023-17-5-203-012。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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