租客想提前解约，房东不同意怎么办

租客想提前解约，房东不同意怎么办

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

某公司与某酒店签订了一份房屋租赁合同，租期十年。合同履行到第三年时，酒店因为经营不善，资金链断裂，实在无力继续支付租金。酒店多次与公司协商，希望提前解除合同，但公司认为合同白纸黑字签了，不同意解除，要求酒店继续履行，甚至起诉到法院要求支付剩余租期的全部租金。

酒店这边也很无奈，生意做不下去，继续租着只会亏得更多。双方僵持不下，形成了一种“合同僵局”——酒店想走走不了，公司想收租又收不到，房子空在那里也没人用。

法院判决

吉林省高级人民法院再审后认为，酒店因经营困难已丧失继续履行合同的能力，其违约并非恶意，而是客观上无法继续履行。如果强行要求酒店继续租赁，不仅对酒店明显不公，公司也无法实际获得租金收益，反而让房屋长期闲置，对双方都不利。因此，法院支持酒店解除合同，但酒店需要赔偿公司因此受到的损失。

律师分析

这个案子涉及两个关键法律问题：第一，什么是根本违约。简单说，如果一方违约导致另一方签合同的目的完全落空，比如租客不付租金，房东没法靠租金赚钱，这就可能构成根本违约，守约方可以要求解除合同。但如果违约只是小问题，比如晚付几天租金，一般不能随便解除合同。

第二，违约方能不能主动解除合同。很多人以为，违约了就没资格提解除，但法律不是这么死板。根据《民法典》第580条，在一些长期合同里，如果违约方不是恶意赖账，而是确实没能力继续履行，继续耗下去对谁都没好处，守约方又死活不同意解除，这时违约方可以向法院起诉，请求终止合同。当然，违约方该赔的钱一分不能少。在文山地区，类似这样的租赁纠纷我们接触过不少，关键是要看违约方的真实情况和合同僵局是否真的无法破解。

王德林律师提示：

签了长期租赁合同，如果确实经营不下去，不要硬撑或直接跑路。建议先和房东书面协商，说明困难，争取友好解除。如果协商不成，可以收集好证据，比如亏损证明、资金流水等，主动向法院起诉解除合同，同时主动提出赔偿方案，这样能避免被追究更重的违约责任。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号无。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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