预查封房产后，开发商解除合同能排除执行吗

预查封房产后，开发商解除合同能排除执行吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

徐某兵因为借钱给程某荣和阮某花，对方没按时还钱，就去法院申请了强制执行。法院在执行过程中，发现程某荣和阮某花名下有一套房产，这套房产是他们和贺某芳一起买的，但还没办下房产证，只做了预告登记。于是，法院就把这套房子给预查封了，期限三年。

开发商台州某都房地产开发公司看到房子被查封，急了。原来，程某荣和贺某芳早在2016年就买了这套房，还贷了80万。但后来他们没按时还贷，开发商在2020年起诉要求解除买卖合同，法院也判了解除。按判决，开发商要退还购房款，买受人也要付违约金。开发商把该退的钱陆续交到了法院账户上，但查封还没解，所以开发商提了执行异议，要求法院解除查封。

法院判决

法院最终裁定：中止对这套房子的执行，也就是不能再查封了。理由是：房子买卖合同解除后，开发商对房子有“物权性质的返还请求权”，这个权利比普通债权（比如徐某兵的钱）更优先。但前提是，开发商得把该退给买受人的购房款先交到法院，不然对申请执行人不公平。本案中，开发商已经把应退的购房款都交到了各个法院账户上，所以可以排除执行。

律师分析

这个案子大家可能觉得绕，但核心就是一句话：房子被查封后，如果开发商依法解除了买卖合同，开发商能不能拿回房子？能，但得把买受人已付的购房款先还回去。

第一，预查封不等于查封。预查封是针对还没办产权证、只做了预告登记的房子。它只是限制交易，等产权办到被执行人名下后，才能正式查封。所以，开发商在预查封期间解除合同，是合法的。

第二，解除合同后，开发商对房子的权利比普通债权人更优先。但法院得平衡双方利益，不能让开发商一边拿回房子，一边又拿着买受人已付的购房款不还。所以，只有开发商把购房款交到法院，才能排除执行。在文山地区，类似的执行异议案件也不少，关键就是看开发商有没有履行返还义务。

王德林律师提示：

1. 如果你买了期房，开发商因为你没还贷等原因解除了合同，房子又被你的债权人查封了，开发商想拿回房子，必须先把你的购房款退到法院，不然法院不会支持。

2. 作为债权人，如果发现债务人名下的房产只是预告登记，要留意开发商有没有可能解除合同。一旦房子被开发商拿回去，你的债权可能就执行不到这套房了，建议尽早查封其他财产。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-201-033。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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