租的房子有纠纷，租户能解除合同吗

租的房子有纠纷，租户能解除合同吗

本文为法律科普，案例来源于最高人民检察院指导性案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

2018年，陈某从向某贵手里租了一间门面房，打算开个小店。双方签了三年租约，陈某交了保证金和第一期租金，就开始装修。可刚动工没几天，一个叫邓某辉的人找上门来，说自己才是这房子的主人，死活不让陈某继续装修。陈某报了警，警察协调了好几次也没用，装修只能停掉。

陈某想退租，但向某贵不同意，连钥匙都不肯收。原来这房子是向某贵从开发商那儿拆迁安置来的，可开发商之前曾把同一间门面房同时承诺给了向某贵和邓某辉，后来又调整了方案给了向某贵，但邓某辉一直不认可，认为自己也有权利。这就导致陈某租了房却没法正常用。

法院判决

一审法院认为，邓某辉阻止装修属于侵权行为，不算法律规定的“权属有争议”，所以驳回了陈某的诉讼请求。但后来检察院抗诉，再审法院改判：确认租赁协议已经解除，向某贵退还陈某租金和保证金，并赔偿装修损失。核心理由是：出租人向某贵没有保证房子能正常使用，导致陈某没法开店，合同目的落空，陈某有权解除合同。

律师分析

这个案子涉及一个常见问题：租房子时，如果第三人来闹事说房子是他的，租户该怎么办。法律上，出租人不仅要保证房子本身没问题，还得保证没有其他人来跟租户争权利，这叫“权利瑕疵担保责任”。简单说，你租了房，房东就得让你安安心心用，不能让外人来搅和。

具体到本案，陈某租房的目的是开店赚钱，可邓某辉一闹，装修都干不成，三分之二的租期白白浪费。这种情况下，继续履行合同对陈某不公平，也达不到租房的初衷。所以，法院支持陈某解除合同，并要求房东退钱、赔损失。在文山地区处理类似纠纷时，法院也会重点看：租户签约时知不知道这个纠纷，以及房东有没有及时解决这个问题。

王德林律师提示：

租房子前，最好查一下房子的产权情况，比如去不动产登记中心核实，避免租到有争议的房子。如果租房后遇到第三人主张权利，要保留好报警记录、协调记录等证据，并及时书面通知房东要求处理，必要时可以起诉解除合同。

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来源：本文案例来源于最高人民检察院指导性案例，入库编号无。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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