跳过中介私下交易，算违约吗

跳过中介私下交易，算违约吗

本文为法律科普，案例来源于最高人民法院指导性案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

陶先生想买一套二手房，通过一家中介公司看了房。中介带他看了房子后，陶先生对房子比较满意，但觉得中介费有点高。后来，陶先生发现另一家中介公司也登记了同一套房源，而且中介费更低。于是，陶先生就通过这家中介公司联系上了房主，双方签订了买卖合同，完成了交易。

之前那家中介公司知道后不乐意了，认为陶先生跳过了他们私下交易，违反了当初看房时签的《看房确认书》里的约定，要求陶先生支付违约金。陶先生则认为，自己是通过合法渠道找到房源的，没有义务支付这笔费用。双方争执不下，中介公司就把陶先生告上了法庭。

法院判决

法院审理后认为，中介公司虽然带陶先生看了房，但并没有独家代理这套房子，也没有禁止陶先生通过其他中介买房。陶先生通过另一家中介公司完成交易，没有利用原中介公司的信息或服务来避交费用，不构成违约。最终，法院驳回了中介公司的诉讼请求。

律师分析

第一，这个案例明确了“跳单”行为的法律边界。根据《民法典》第965条，如果委托人利用中介提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介直接订立合同，中介有权要求支付报酬。但前提是，委托人必须是在利用了该中介的独家信息或服务后，才故意绕开。如果房源信息是公开的，或者委托人通过其他正规中介成交，就不算“跳单”。

第二，实践中很多人误以为只要看过房，就必须通过那个中介成交。其实不然。中介公司要主张“跳单”，必须证明自己提供了独家、不可替代的服务，比如只有它才有那套房源信息。在文山地区，类似的二手房交易纠纷并不少见，关键在于看中介是否真正起到了促成交易的核心作用。

第三，对购房者来说，看房前签的《看房确认书》等文件要仔细阅读。如果里面写有“独家委托”或“禁止通过其他中介成交”的条款，就要格外小心。但即便签了这类条款，如果中介没有提供实质性服务，法院也不会支持过高的违约金。

王德林律师提示：

看房时如果中介要求签《看房确认书》，先问清楚是不是独家房源。如果是公开房源，完全可以通过多家中介比价，选择服务好、收费低的中介成交。

如果已经签了独家委托协议，又想换中介，最好先书面解除之前的委托，避免后续纠纷。

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来源：本文案例来源于最高人民法院指导性案例，入库编号无。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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