买房跳过中介，算违约吗

买房跳过中介，算违约吗

本文为法律科普，案例来源于最高人民法院指导性案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

陶先生想买一套二手房，房子原房主李女士通过好几家中介公司挂牌出售，并非只有一家中介能代理。2008年10月到11月，陶先生和家人分别通过三家中介公司看过这套房子，其中一家叫中原公司的中介，在带陶先生看房后，双方签了一份《房地产求购确认书》，里面有个条款写得很明确：陶先生在看房后六个月内，如果利用中原公司提供的信息，绕过中原公司直接和房主交易，就得按实际成交价的1%支付违约金。当时中原公司报价165万，另一家顾问公司报价145万，还积极和房主谈价。后来陶先生通过那家顾问公司，以138万的价格买下了房子，并支付了1.38万的中介费。

中原公司知道后，认为陶先生违约了，属于恶意“跳单”，要求他按约定支付1.65万违约金。陶先生则觉得，房子又不是中原公司独家卖的，自己通过其他中介知道的信息，不算利用中原公司的资源，不应当赔钱。

法院判决

一审法院判陶先生败诉，需要支付违约金。但二审法院改判了，撤销了一审判决，驳回中原公司的全部请求。法院认为，这类“禁止跳单”条款本身是有效的，但关键在于陶先生有没有利用中原公司提供的房源信息。本案中，房主通过多家中介挂牌，陶先生和家人通过其他中介也知道了同一套房源，并且是通过其他中介成交的，所以陶先生没有利用中原公司的信息，不构成违约。

律师分析

这个案子是最高人民法院的指导性案例，对大家买房时遇到类似情况很有参考意义。简单说，买房人签了看房确认书后，如果中介不是独家代理，而且你能通过其他公开渠道（比如其他中介、网络、朋友介绍）知道同样的房源，那你有权选择服务好、收费低的中介成交，这不算“跳单”。比如在文山地区，很多房东会同时委托几家中介卖房，买房人如果看到同一套房，对比之后选了更合适的中介，只要不是故意利用第一家中介的信息去私下联系房东，法律上是不构成违约的。

但也要注意，如果中介是独家代理，或者你确实是从这家中介第一次知道房源信息，然后绕过它直接找房东交易，那就要承担违约责任了。所以关键看两点：一是房源信息是否独家，二是你是否通过正当途径独立获知了相同信息。

王德林律师提示：

买房时，如果签了看房确认书，注意看清里面有没有“禁止跳单”条款。如果房源不是独家，你可以多问几家中介，货比三家，保留好看房记录和报价证据。万一被中介起诉，能证明自己是通过其他正当途径获知房源信息，就不用担心违约问题。

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来源：本文案例来源于最高人民法院指导性案例，入库编号指导案例 001 号。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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