买房多年未过户，银行抵押能否排除执行？

买房多年未过户，银行抵押能否排除执行？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

买房人已经付清全款并实际入住多年，但房子因开发商原因被抵押给银行。法院认为，只要买房人没有过错，其权利可以优先于银行的抵押权，银行不能申请法院强制执行这套房子。但银行作为专业金融机构，在办理抵押时，必须实地调查房屋是否已被他人居住或使用，否则要承担不利后果。

案情简介

2008年，范某与青龙公司签订购房合同，购买一套房屋，总价247万余元。范某分期付清了全部房款，并于2010年开始将房屋出租，收取租金并缴纳物业费。但开发商青龙公司始终未为范某办理房产证。2017年，青龙公司的股东向日葵公司将这套房屋抵押给恒丰银行北京分行，借款1.6亿元。后来银行申请强制执行，法院查封了这套房屋。范某提出异议，认为房子是自己的，要求停止执行。法院最初驳回了范某的异议，范某于是起诉。

律师解读

这个案例的核心是：买房人的权利和银行抵押权发生冲突时，谁更优先？

第一，买房人范某是否“无过错”。法院查明，范某在法院查封前就签了合同、付了全款、实际占有了房屋，而且多次要求开发商办理过户，但开发商一直推脱，甚至故意把房子抵押给银行。这说明房屋未能过户不是范某的错，而是开发商和其股东的恶意行为。因此，范某的权益应当受到保护。

第二，银行是否尽到“审慎审查义务”。银行是专业金融机构，在办理抵押贷款时，不能只看房产证，还必须实地查看房屋是否被他人居住或使用。本案中，范某长期出租房屋并缴纳物业费，银行如果尽到调查义务，本应发现房屋已被他人实际占用。但银行没有这样做，因此其抵押权存在瑕疵，不能对抗无过错的买房人。

最终，法院判决范某对房屋的权利可以排除银行的抵押权执行，银行不能拍卖这套房子。

王德林律师提示：

买房后一定要尽快办理过户登记，不要拖延。如果开发商不配合，应及时通过诉讼或仲裁维权，并保留好付款凭证、收房记录、物业费缴纳凭证等证据。同时，银行等金融机构在办理抵押贷款时，务必实地核查房屋实际使用情况，否则可能面临抵押权无法实现的风险。如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因程序问题导致权益受损。

来源：《人民司法》2024年第09期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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