合同解除权过期了还能行使吗？

合同解除权过期了还能行使吗？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

房屋买卖合同里，如果一方违约，另一方有权解除合同。但如果在违约方没有催告解除的情况下，守约方长时间不行使这个解除权，法律会认为守约方放弃了权利，违约方也产生了合理的信赖。这时候，守约方的解除权就失效了。

案情简介

2005年，史某和王某夫妇与宁波某经济发展公司签订了一份商品房买卖合同，约定分期付款买房。但他们只付了60%的房款，剩余40%因为觉得房屋有质量问题，一直没付。2006年，两人未经开发商同意，擅自入住房屋。直到2022年，开发商才起诉要求解除合同，并索要违约金和房屋占用费。法院最终认定，解除权已经过期，开发商不能解除合同。

律师解读

首先，这个案例的核心是“解除权”的行使期限问题。根据民法典规定，如果法律没有规定或合同没有约定解除权的行使期限，违约方可以催告守约方在合理期限内行使权利。但本案中，违约方没有催告，守约方却等了17年才起诉。法院认为，这么长时间不行使权利，违背了诚实信用原则，违约方已经合理相信守约方不会再解除合同，所以解除权就消灭了。

其次，这个案例提醒我们，解除权是一种形成权，必须在合理期限内行使。即使对方违约，也不能一直拖着不处理。否则，法律会保护交易稳定，不支持“躺在权利上睡觉”的人。本案中，开发商在2006年就知道对方违约，却等到2022年才起诉，明显超过了合理期限。

最后，法院还强调，解除权消灭后，合同继续有效，双方仍要履行。所以，开发商不仅不能解除合同，还要继续接受对方付款，也不能再索要违约金和占用费。这警示我们，权利要及时行使，否则可能得不偿失。

王德林律师提示：

如果您遇到合同纠纷，特别是涉及解除权的问题，一定要及时咨询律师，尽早采取行动。不要以为对方违约了，您就可以无限期等待。在文山地区，类似案件也时有发生，建议您主动行使权利，避免权利过期。如果您在文山地区遇到类似问题，可以联系专业律师帮助分析。

来源：《人民司法》2024年第02期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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