承租土地被阻耕种，损失谁来赔？

承租土地被阻耕种，损失谁来赔？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

简单说：如果出租人因为自己的历史遗留问题，导致承租人无法正常使用土地，那么即使出租人不是故意阻挠，也要承担违约责任，赔偿承租人的直接损失和预期可得利益。

案情简介

2022年4月，A公司从B公司租了570亩耕地，准备种马铃薯，付了20万元租金。但A公司刚准备耕种，就被当地五七牧场的职工和家属阻拦，原因是B公司之前收购这些土地时，遗留的赔偿问题没解决好，导致职工不满。A公司多次报警、找政府调解都没用，最终无法耕种。A公司诉至法院，要求B公司赔偿租金、前期投入（如翻地、买种子、施肥等）以及预期种植利润等损失。法院一审判决B公司赔偿232万余元，B公司不服上诉，二审维持原判。

律师解读

1. 为什么出租人要赔“预期利润”？

很多人以为，违约赔偿只赔实际花的钱，比如租金、种子费。但法律上，违约方还要赔偿“可得利益”，也就是如果合同正常履行，你能赚到的钱。本案中，A公司如果不能种马铃薯，不仅亏了投入，还损失了本来能赚的利润。法院认为，B公司作为专业投资公司，在签订合同时应当预见到A公司种马铃薯的预期收益，所以这部分也要赔。

2. 出租人不是故意阻拦，也要承担责任吗？

是的。本案中，阻挠耕种的是五七牧场的职工，不是B公司直接派人去闹。但法院认定，职工阻拦是因为B公司收购土地时遗留问题没处理好，属于B公司的责任。A公司选择按“合同纠纷”起诉，不需要证明B公司有过错，只要证明B公司提供的土地不能正常使用，就构成违约，必须赔偿。

3. 预期利润怎么算？法院可以酌情决定吗？

预期利润不是空口说数字。A公司请了县农业农村局出具评估报告，估算每亩利润在3835元到5903元之间，总利润约276万元。但法院认为，评估报告不一定完全准确，A公司也无法提供自己的财务记录来证明实际利润。最终，法院综合考虑市场风险等因素，没有直接采信评估报告，而是以“租金”为参考，酌情支持了90万元的可得利益损失。这告诉我们要注意：预期利润的举证责任在守约方，如果证据不充分，法院会酌情调整。

王德林律师提示：

租地种田或从事其他经营活动，签订合同时一定要明确约定“土地无权利瑕疵、无第三方阻挠”等条款，并保留好所有投入的票据、合同、支付记录。如果遇到类似情况，及时报警、固定证据，并尽早咨询律师。在文山地区，土地租赁纠纷常见，建议在文山当地找专业律师帮助评估损失和维权方案。

来源：《人民司法》2023年第09期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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