长期租赁合同中的“另行约定”是否构成重复预约合同？

长期租赁合同中的“另行约定”是否构成重复预约合同？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

双方签订长期租赁合同时，如果对特定范围（如部分点位）约定“另行订约”，除了已经达成的租赁合同外，还可能构成一个独立的预约合同。之后，即使针对特定范围签订了短期租赁本约（如2年），预约合同也不会消失。短期租赁到期后，双方仍有继续磋商、缔结新本约的义务。如果一方拒绝磋商或恶意磋商，另一方可以要求强制缔约（即必须继续谈判并签订合同）。

案情简介

2012年，轨道资源公司与天府广场公司签订一份20年的商业租赁合同，将某广场负一层整体出租。但合同中特别约定，其中11个点位的内容“双方另行约定”，且只能由天府广场公司经营。此后，双方针对这11个点位签订了一份2年期的服务协议（实为租赁合同）。2021年服务协议到期后，轨道资源公司要求收回点位，天府广场公司则主张其有权依据20年合同继续使用。双方协商不成，轨道资源公司起诉要求返还点位、支付占用费并没收保证金。

律师解读

1. 什么是“重复预约合同”？

简单说，就是双方签订了一个长期合同（如20年），但其中部分内容（如11个点位）没有直接确定，而是约定“以后再说”。这个“以后再说”的承诺，在法律上可能构成一个预约合同。之后，双方每签订一次短期合同（如2年），只是履行了这个预约的一部分，预约本身并没有消失。到期后，双方还得继续谈、继续签，这就形成了“重复预约”。

2. 本案中，为什么法院认为预约合同仍然存在？

法院认为，20年合同中明确约定11个点位“另行约定”，且不得出租给他人，这说明双方有长期合作的意图。虽然2年服务协议到期了，但20年的预约合同还在，双方仍有义务继续磋商。轨道资源公司不能简单以“合同到期”为由要求收回，除非对方恶意磋商或明确拒绝签约。

3. 违反重复预约合同，会承担什么责任？

如果一方不履行继续磋商的义务，或者故意拖延、恶意破坏谈判，另一方可以要求法院判决强制缔约（即必须签订新合同），或者要求赔偿损失。但如果是正常谈判破裂，则一般不构成违约。

王德林律师提示：

在签订长期租赁或合作合同时，如果涉及“另行约定”“另行协商”等条款，务必明确其法律性质。建议在合同中写明：后续磋商属于预约义务还是本约义务，以及违约后的具体责任（如违约金或强制缔约）。此外，合同到期前应及时书面沟通，保留磋商证据，避免被动。如果您在文山地区遇到类似租赁合同纠纷，建议委托专业律师审查合同条款，以保护自身权益。

来源：《人民司法》2023年第09期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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