商品房销售合同中的任意解除权有效吗？

商品房销售合同中的任意解除权有效吗？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

在商品房买卖合同的补充协议中，如果约定任何一方都有权无条件解除合同，这种条款的效力不能一概而论。法院需要从约定解除权的法律范畴、是否违背基本价值原则等角度来综合判断。简单说，即使合同里写了“可以随便退房”，但如果一方已经违约，或者该条款可能扰乱市场秩序，法院可能认定该条款无效。

案情简介

2017年，赵先生与某房地产开发公司签订了商品房买卖合同及补充协议。补充协议中约定：任何一方提出解除合同，通知送达对方后合同即解除。后来，赵先生因个人原因未能通过银行按揭贷款审批，又无力一次性付清房款。2019年，开发商要求他限期支付现金。2020年，赵先生向开发商寄送了解除合同通知书，要求退房并返还首付款。开发商不同意，双方因此打起了官司。

律师解读

这个案例的核心问题是：合同中约定的“任意解除权”到底能不能用？

第一，法律并未赋予商品房买卖合同的当事人法定的任意解除权。比如，法律规定某些服务合同或租赁合同中，当事人可以随时解除，但买房卖房不在此列。所以，双方想在合同中自己约定“任意解除权”，必须符合诚实信用原则和公平原则。

第二，如果一方已经违约，比如本案中的赵先生未按时付款，那么他不能利用“任意解除权”来逃避违约责任。法院认为，这种约定并不能让违约方在不承担赔偿责任的情况下随意解约，否则会损害守约方的利益，也不利于交易稳定。

第三，商品房交易涉及市场秩序，属于公共利益的范畴。如果合同一签就允许任何一方随意反悔，可能会扰乱房地产市场，违反法律的价值位阶原则。因此，这种约定可能因违背公序良俗而被认定为无效。

王德林律师提示：

在签订商品房买卖合同时，不要轻信“可以随时退房”的条款。这类约定很可能无法实现，尤其是当您已经违约或合同履行出现问题时。如果遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，明确自己的权利义务。在文山地区，购房者尤其要注意审查合同中的解除权条款，避免陷入被动。

来源：《人民司法》2023年第04期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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