物业费纠纷起诉，该去哪个法院？

物业费纠纷起诉，该去哪个法院？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

物业公司催讨物业费，不能因为它收钱，就随意把公司注册地当成合同履行地起诉。按照物业服务的性质和日常习惯，物业所在的小区才是真正的合同履行地。这既方便业主打官司，也方便法院查清事实，符合“两便”原则。

案情简介

成都睿邦物业公司为达州龙座雅苑小区提供物业服务，业主李某兵拖欠物业费2628.91元及垃圾处理费156元。睿邦公司注册地虽在成都天府新区，但为了追讨这笔钱，它特意跑到天府新区法院起诉。法院审理后认为，物业公司住所地不是合同履行地，本案应由物业所在小区（达州达川区）的法院管辖，最终裁定将案件移送达州法院处理。

律师解读

这个案例明确了物业服务合同纠纷的管辖规则，我从中提炼出三个关键点供大家参考：

第一，物业服务合同纠纷不适用不动产专属管辖。很多人误以为小区物业纠纷跟房子有关，就应去房产所在地法院。但法律上，不动产专属管辖主要针对物权纠纷，比如房屋确权、分割等。物业服务合同本质是服务合同，属于债权纠纷，所以不能套用专属管辖，只能按一般合同纠纷确定管辖法院。

第二，物业公司的注册地不等于合同履行地。物业公司追讨物业费，虽然诉讼请求是“要钱”，但法院不会简单套用“接受货币一方所在地为合同履行地”这个规则。因为物业服务合同的核心是物业公司在小区提供服务，业主在小区接受服务并支付费用。小区所在地才是真正的合同履行地，物业公司注册地只是其办公地点，与合同履行无关。

第三，由小区所在地法院管辖更合理。业主欠费常以服务质量差为由抗辩，比如保安不到位、卫生不干净等。这些问题需要现场勘查、走访邻居才能查清。如果物业公司跑到千里之外起诉，业主应诉成本高，法院审理也不方便。由小区所在地法院管辖，既能降低业主的诉讼负担，也便于法院查明事实，符合司法为民的宗旨。

王德林律师提示：

业主遇到物业费纠纷，别慌，先确认起诉法院是否正确。如果物业公司跑到外地起诉，你可以向法院提出管辖权异议，要求将案件移送到小区所在地法院审理。在文山地区，这类纠纷通常由物业所在县市的人民法院处理，业主应积极应诉，不要因为距离远就放弃答辩。同时，建议业主平时保留好物业服务质量问题的证据，比如照片、视频、聊天记录等，一旦被起诉，可以依法抗辩。

来源：《人民司法》2022年第07期

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市