法院带租拍卖后，买受人还能起诉租赁合同无效吗？

法院带租拍卖后，买受人还能起诉租赁合同无效吗？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

申请执行人如果对法院带租拍卖的行为有异议，必须在执行程序结束前提出。如果申请执行人同意了带租拍卖，并通过以物抵债方式拿到了带租的房屋，之后再起诉要求确认租赁合同无效，这实际上是在用普通民事诉讼否定法院的带租拍卖裁定，法院应当驳回起诉。

案情简介

2013年，银行与房地产公司签订了抵押合同，把房屋抵押给了银行，并办理了抵押登记。后来房地产公司没还债，银行申请法院强制执行。法院查封了房屋。这时，一家商业管理公司拿出了租赁合同，说早在2013年就租了这套房，租期20年。银行起初表示对租赁合同的真实性有异议，但为了推进执行，同意按带租拍卖方式处置房屋。法院随后裁定带租拍卖，但两次拍卖都流拍了。最后，法院裁定将房屋以物抵债给银行。银行拿到房子后，又起诉到法院，说租赁合同是假的，要求确认合同无效。

律师解读

这个案子主要涉及两个法律问题。

第一，申请执行人不能在执行程序结束后另案起诉。法律规定了执行异议程序，如果申请执行人对法院带租拍卖有意见，必须在执行程序结束前提出。本案中，银行在执行过程中已经同意带租拍卖，并接受了以物抵债，等于认可了法院的裁定。执行程序结束后，银行不能再通过打官司的方式，去否定法院已经生效的裁定。否则，执行程序的权威性会受到破坏。

第二，银行作为受让人，对确认租赁合同无效没有诉的利益。“诉的利益”简单说就是打官司有没有必要。银行在申请以物抵债时，已经考虑了房屋带租的价值，抵债金额也是按带租状态确定的。法院的带租拍卖裁定已经生效，银行拿到房屋后，租赁关系依然存在。银行现在起诉说租赁合同无效，并不能改变法院裁定的事实，也解决不了实际纠纷。这种诉讼没有实际意义，法院自然不支持。

王德林律师提示：

如果您在法院执行过程中遇到带租拍卖的情况，一定要及时关注执行进展。如果对租赁合同的真实性或法律效力有疑问，必须在执行程序终结前向法院提出执行异议，而不是等到拿到房子后再去起诉。否则，一旦执行程序结束，法院的裁定就具有法律效力，再想通过普通诉讼推翻，法院将不予受理。在文山地区，很多当事人因为不了解这个程序，错过了维权时机，白白承担了损失。

来源：《人民司法》2022年第05期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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