补充协议加重购房者违约金，是否有效？

补充协议加重购房者违约金，是否有效？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

在商品房销售合同中，如果补充协议单方面提高购房者逾期付款的违约金标准（如从每日万分之一提高到万分之五），而开发商逾期交房的违约金标准保持不变，这种变更会导致双方权利义务严重失衡，属于加重购房者责任的不公平条款，法院认定该变更无效，仍按原合同标准计算违约金。

案情简介

2017年8月，购房者邓翔云与开发商葆翔地产公司签订商品房买卖合同，约定总房价135万余元，首付分期支付，余款通过按揭贷款支付。合同约定，购房者逾期付款按每日万分之一支付违约金。但补充协议中，开发商将购房者违约金标准提高至每日万分之五，而开发商逾期交房的违约金标准未变。后因银行提高首付比例，邓翔云无力承担，未能及时办理贷款，开发商起诉要求其支付剩余房款及按每日万分之五计算的违约金。

律师解读

第一，补充协议变更主合同条款，并非一律有效。实践中，开发商常利用格式条款在补充协议中加重购房者责任，法院会审查该变更是否公平合理。本案中，单方面提高购房者违约金标准，造成双方权利义务失衡，法院不予支持。

第二，公平原则是民事活动的核心原则。根据法律规定，合同双方应合理确定权利义务。本案中，开发商违约金标准不变，购房者违约金标准却提高五倍，明显违背公平原则，法院据此认定该条款无效。

第三，购房者需注意合同中的格式条款。补充协议往往是开发商提供的格式文本，购房者应仔细阅读，尤其是涉及违约金、付款义务等关键条款。如发现类似单方加重责任的内容，可主张该条款无效。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，务必仔细核对主合同与补充协议中的违约金条款，如发现开发商单方面提高购房者违约金标准，应提出异议或要求对等调整。遇到类似纠纷，可依据公平原则主张补充协议相关条款无效。在文山地区，购房者如遇此类问题，建议及时咨询专业律师，以维护自身合法权益。

来源：《人民司法》2022年第05期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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