开发商委托销售导致一房二卖，能免责吗？

开发商委托销售导致一房二卖，能免责吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

一、法院审理检察机关抗诉的再审案件，一般以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其请求的理由和依据，如果理由和依据与检察机关抗诉的不同，不等于其请求未获支持；只要再审请求未超出原审范围，法院就应予审理。

二、房地产开发企业委托代理机构销售房屋，因代理机构未告知特定房屋已售出，导致一房二卖的，属于开发商选择和监督代理人的经营风险，不能转嫁给购房者。开发商以此为由，主张免除《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿，法院不予支持。

案情简介

开发商金华公司委托皓羽公司销售“楚天星座”商品房。2006年4月，购房人苏金水与金华公司签订认购合同，并通过皓羽公司的POS机支付了购房款563万余元。皓羽公司开具了收据。同年6月，皓羽公司单方解除与金华公司的销售合同，并退出销售。2006年9月，金华公司将苏金水已购买的07号商铺另行出售给他人。苏金水要求交房时，金华公司以未签合同、未收到房款为由拒绝，引发纠纷。

律师解读

一、开发商不能以代理机构过错为由免责。本案中，金华公司主张其未收到苏金水的房款，且合同系代理机构擅自签署，因此不构成一房二卖。但法院认定，开发商委托代理机构销售，就应承担代理机构行为的后果。代理机构未告知特定房屋已售，导致一房二卖，属于开发商的经营风险，不能转嫁给购房者。

二、开发商一房二卖，应承担惩罚性赔偿。根据相关司法解释，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致合同目的无法实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，金华公司将已售出的商铺再卖他人，法院支持了苏金水要求惩罚性赔偿的请求。

王德林律师提示：

购房者付款时，应直接支付给开发商账户，并索要加盖开发商公章的收据或发票。如通过代理机构付款，务必核实其代理权限，并保留好所有凭证。如遇到一房二卖，应及时向法院起诉，主张惩罚性赔偿，维护自身权益。如果您在文山遇到类似问题，不妨咨询专业律师。

来源：《最高人民法院公报》2014年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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