买了房却拿不到钥匙，能直接赶走里面的人吗？

买了房却拿不到钥匙，能直接赶走里面的人吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

签订房屋买卖合同后，出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付。买受人虽已取得房屋产权证，但未实际占有房屋时，仅凭物权请求权要求有权占有人迁出，法院需慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受人应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。

案情简介

2011年，张三以110万元从李四处购得一套房屋，并办理了产权登记，取得房产证。但该房屋原为王五所有，王五在2008年因拆迁安置获得该房并一直居住。2011年，案外人赵六冒充王五的代理人，将房屋卖给李四，李四又将房屋转卖给张三。后王五起诉，法院确认赵六与李四的买卖合同无效，但张三与李四的买卖合同有效。张三取得房产证后，要求王五搬离，王五拒绝。张三遂起诉王五，要求其排除妨害、迁出房屋。

律师解读

第一，房屋买卖涉及权利交付和实物交付。张三虽然取得了房产证（权利交付），但从未实际控制房屋（实物交付）。王五自2008年起合法居住，其占有具有正当性，张三不能直接要求王五搬走。

第二，张三的救济途径应是向合同相对方李四主张权利。由于李四从未合法取得房屋，客观上无法交付，张三只能要求李四承担违约责任，比如赔偿损失。

第三，法院最终驳回了张三的诉讼请求，强调物权请求权不能随意对抗合法占有人。买房人不能仅凭产权证就“赶人”，而应通过合同纠纷解决。

王德林律师提示：

购房时务必核实房屋的实际居住情况，避免购买存在争议的房产。若遇到类似情况，不要直接要求占有人搬离，而应起诉出卖方要求履行交房义务或赔偿。如果您在文山遇到房产纠纷，建议咨询专业律师，确保权益得到合法保护。

来源：《最高人民法院公报》2015年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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