签了购房协议，还能反悔不卖吗？

签了购房协议，还能反悔不卖吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

判断一份合同是“预约”（意向书）还是“本约”（正式合同），核心要看双方的真实意思表示——是否打算将来再签一份正式合同来明确具体内容。不能只看协议名称或条款，要综合协议内容、后续磋商和实际履行行为来判断。

根据《物权法》规定，处分行为和负担行为是两回事。解除合同不等于处分房产，合同解除与否只影响双方是否继续履行义务，不直接改变房屋所有权。

案情简介

2006年，买方讯捷公司与卖方蜀都实业公司签订了一份《购房协议书》，约定讯捷公司购买蜀都大厦部分房产，总价6750万元，讯捷公司支付了1000万元定金。协议还约定双方应就购房合同及付款方式等问题进行具体磋商。随后，蜀都实业公司将房屋交付讯捷公司使用，但双方一直未签订正式买卖合同。后来，蜀都实业公司以“协议只是预约，不是正式合同”为由，拒绝继续履行，并要求解除协议。讯捷公司起诉要求继续履行。

案件经过一审、二审，最终由最高人民法院提审。

律师解读

第一，这份《购房协议书》到底是预约还是本约？法院认为，虽然协议名称叫“协议书”，但内容已经明确了买卖标的、面积、价格和定金，且卖方已将房屋交付买方使用，买方也支付了大部分定金。双方的真实意思是直接形成买卖关系，而不是仅仅达成一个将来再签合同的意向。因此，该协议是正式的本约合同，具有法律约束力。

第二，卖方能否以“未签正式合同”为由解除协议？不能。因为协议已经具备买卖合同的主要条款，且双方已实际履行（交付房屋、支付定金），法律上视为买卖合同已经成立。卖方单方解除协议，属于违约，应承担违约责任。

第三，解除合同是否等于“处分”房屋？不是。合同解除只是终止双方的权利义务关系，并不直接导致房屋所有权变动。卖方不能以“解除合同”来绕过买卖义务。

王德林律师提示：

签订购房协议时，如果内容已经明确房屋位置、面积、价格、付款方式等核心条款，并且双方已开始实际履行（如交付房屋、支付定金），即使协议名称叫“意向书”或“协议书”，也可能被认定为正式买卖合同。因此，不要轻易以“只是意向”为由反悔，否则可能承担高额违约金。

如果您在云南文山地区遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，避免因对合同性质判断错误而承担不必要的损失。

来源：《最高人民法院公报》2015年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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